现在一说道“豪宅教父”，普遍都认为这说的是老宋，其实房地产发展史上最早做豪宅项目的并不是老宋，而是星河湾的黄文仔。

2009年8月8日，上海“星河湾”开盘，均价4.68万元／方当天成交264套、逾40亿元的总成交额成就了中国楼市的新纪录。“星河湾”地处原浦东区的边缘地带，整个片区的价格仅2万~3万元／方，星河湾项目就能以高出片区一倍的价格销售，并且还能热销，这也印证了豪宅可以类似艺术品“有市无价”的定律。

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在艺术品营销界有这样的现象：一幅画如果是出自名家手笔，也许值20万元，但如果又是名家收藏那么流传下来值100万元，假如它又有专家批注或鉴定，那它可能就是500万元，如果又经过国家博物馆收藏，那么可能就是2000万元，如果再由世界四大拍卖行来拍卖，那么可能值5000万元，但又加上是募捐拍卖时，很可能就突破过亿元了。这个现象生动的说明了两个道理：

1.物体的价值只有在产业链中才能最大化

2.价值必须在组织里才能真正实现

豪宅的营销和艺术品也一样，只有在“产业链”中才能价值最大化。和豪宅有关的产业链有哪些呢？明星、峰会、老板、奢侈品、游艇、PARTY、高尔夫、全球通金卡、机场贵宾厅、银行白金卡......万科·17英里“炒作章子怡购房，“贡院6号”炒作刘永好看房被拒都是产业链运作的一种表现。

在国内豪宅市场，“产业链营销”运作最为成功的要数“星河湾”。“星河湾＂的营销杀手铜“跨界营销”，其本质就是一种产业链营销。所谓“跨界”(Crossover)就是指联合气质相近的企业、品牌，共享客户资源，增加自身品牌内涵，从而实现利益最大化。“星河湾“通过“跨界营销”，成功地为客户搭建了个世界性的社交平台，客户在这里可以和世界一流的企业、一流的资源去对接。上海“星河湾”之所以如此高价热销，就因为星河湾卖的不是房，是“生活圈”。

“跨界营销”或“产业链营销”的本质，说白了就是卖生活圈。在这样的营销方式下，买房子变成了一项副产品，也就是说，房子，不一定是买来住的，而是通过买了这个房子，我结识了跟我同一种水平的一帮人，我能够顺理成章地拥有一个令人瞩目的社交平台，实现我的事业以及自身修为。这才是星河湾真正的价值，也是“跨界营销”的魅力所在。

在目前的市场实践中，“产业链营销”主要包含以下动作：

一．高端品牌嫁接

“高端品牌嫁接”最常见的就是与奢侈品品牌的对接。如北京“西山美墅馆”举办名车宅马试乘试驾和世界名犬宠物博览；北京“万城华府”举办红酒晚会、高尔夫邀请赛、牵手长安俱乐部；“香蜜湖1号”举办“老爷车巡展及慈善晚宴”活动；天津“万通华府”举办CROSSOVER跨界发现之旅”活动，从吃、穿、住、行、视、听、感、触360°营造新奢华顶级豪宅生活系统。

另外如黄金游艇会之旅、赞助某知名高雅音乐剧、私房菜品尝、艺术品展览、奢侈品展览等活动都属千高端品牌嫁接。这种将跨界消费价值叠加的营销过程，可以有效树立高端住宅品牌形象，并且通过共享客户资源，可以有效建立项目客户圈层，因此在豪宅营销中较受欢迎。

以上所述都是目前豪宅项目常采用的营销手法。

值得注意的是，很多项目在开盘时举行车展、画展、珠宝展，还有项目与豪华汽车俱乐部建立品牌联盟，这些都属于“跨界”，但往往收效甚微，原因就是不具备延续性，仅仅停留在表层意义上的短暂的跨界功利性太强，一锤子买卖，无法构建生活圈，而“生活圈”很重要的内核就是“软暴力”，建立一个普通人无法进来的神秘的小众圈层。

如前所述，软暴力”是豪宅的独特标签，没有软暴力，当然效果甚微。与之相比，“星河湾“每年举办的高端跨界公关活动多达100多次，系统且有持续性，它以服务为名构建了深具软暴力的“星河湾圈层”。

二．口碑效应

豪宅项目与普通刚需项目相比，在销售上往往依赖老业主推荐，比如深圳某豪宅项目营销人员分析业主资料发现，入住者大多是外国领事，跨国公司总裁及外资公司中级以上的管理人员，入住其中的中国人也是非富即贵，业主的分布有一定的圈层，但是这个圈子相对封闭。

为了做好别墅和公寓的租售营销，项目舍弃了“大海撒网”式的营销方法，而是有针对性地经常把业主组织起来，举办圣诞晚会、澳洲风情节、业主生日派对等活动，让业主带上家人和朋友，在美丽的夜晚纵情欢乐。

一传十，十传百，项目的名字被业主传给了朋友，朋友再传给朋友，项目的租售因此而旺。到项目租房住的外籍人士一般是非富即贵的金领级人物，目前已经有众多的重量级租户入住，其中包括丹麦领事、宝洁总裁、澳大利亚领事和劳斯莱斯、诺基亚、壳牌石油、新西兰公司、ADIDAS、箭牌、西门子等20多家驻外机构和跨国公司的高级管理员都选择你这里。

深圳另一个豪宅项目——“熙园”，在开盘前与《深圳商报》联合推出全新系列人物访谈《财智列传》，追访深圳各行业精英人士，用《史记·项羽本纪》笔法刻画20位新生代深圳财智人士创业和生活传奇。

然后开发商将报版制作成精美的画框悬挂在“熙园”会所里。这面悬挂“财智英雄”的墙已经成为＂熙园”的一道独特的景观，一处人文的驻足地。

连续刊登数月的《财智列传》为众多企业、文化界人士广为传阅收藏。此举既为楼盘注入深厚而鲜活的人文内涵，又深深触动了正在创业和已经成功的人的神经，从而帮助“熙园”锁定了最优质的客户群体。

三．精准营销

销售顶级豪宅，当客户尖端到无法通过广告来触及，最直接有效的做法就是高端客户直销。新鸿基广州”玫珑湖”别墅项目开售时没有样板间，楼书也很简单，其杀手铜就是做了一场大型活动，以空前高的接待规格邀请城中最有名望的300名嘉宾出席。

另外，开发商采取全员营销，开盘当天，包括老板在内的所有高层亲自带着自己身缠万贯的朋友来看房，亲自讲解户型和配套，甚至亲自帮朋友刷卡，结果，首批85套单元基本上在两天内被一扫而空。这就是“精准营销”的威力。

“精准营销”主要是拓展客户资源渠道，常见的有银行VIP会员，如招商银行金葵花卡客户、中国银行VIP卡会员、工商银行VIP卡会员；还有如高尔夫球会会员，各大百货公司钻石卡会员、各证券公司、俱乐部高端会员、全球通金卡客户、外商投资协会、商会等。掌握了客户资源后，推广的方式包括在其会刊（如高尔夫会刊）上刊登项目广告，拓宽客户认知渠道；直邮，给客户邮寄《客户通讯〉〉、折页等项目资料及小礼物，让客户认知项目，建立初步的“感情基础”。

四．地域文化营销

在中国南方城市传统文化根深蒂固，比如潮汕地区凡是做生意的家里都会供着财神爷，初一十五都会拜祭。在这些地方的项目，完全可以结合当地的传统习俗和心理推出的特色主题活动，比如推出“平安祈福会”。

包括邀请著名的大德高僧致祈福辞、赠送开光佛经、大师主礼将别墅业主将刻有名字的寿龟当场放生，以及请香港著名风水大师品读风水铭，阐述项目风水宝地格局并以“上风上水藏天地，水聚天新聚宝盆”来为项目站台。

五．名人背书

举办的“全球鉴赏会”活动，邀请凤凰卫视著名主持人主持，借鉴“凤凰全球连线”的节目形式，邀请世界各地专家、大师、买家就项目进行全球视频连线分析及评价，鉴赏会形式新颖，一扫产品说明会的老套以及可信度不高的印象，形成良好的传播。

对于高端客户，活动在精不在多，每一次活动都要严格控制好品质和细节，将其作为项目展示的其中一部分，通过活动即维护了客户又可以让客户更深入地了解项目。通过活动，进行圈层营销，形成口碑传播，扩大项目影响力。

六．墙外开花墙内香

与国内媒体的“低调营销”，很多豪宅尤其是上海的豪宅则热衷选择国际媒体炒作，以国际炒作来抬高自己的身价。

比如上海顶级豪宅世茂滨江，在面市伊始即以“全球竞拍”确立其市场定位与品牌形象，此后，开展“世茂地产旗舰国际巡展”活动，在美国洛杉矶、旧金山举行大型房屋推介会，并获美国加利福尼亚州颁发的大奖；然后在台北举办三天展销会，在当地各大媒体刊登全版的房地产广告。

世茂通过一系列的海外媒体炒作，向外界营造出和世界发达地区一线房产看齐的高端形象。境外媒体炒作和巡展吸引客户是在其次，更重要的应该是进行“品牌扩张”，提升自己的知名度，始终处在国际国内媒体舆论的中心。将触角伸向国外媒体，这也是豪宅和普通住宅不同的地方。