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开店必看的选址秘籍,优秀品牌都是这么选址的!

作者: 营销纵横

2020-01-07 12:43 浏览 · 1159

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门店的选址对一家店面来说至关重要,好的地址,就是一个天然的客户流量池。

选址是开店众多考虑因素非常综合性的环节,一家店选址错误,90%也就没得救了。 


店铺选址和什么因素有关?


我们先来看一个营业额公式:


营业额=客流量✖️客单价✖️消费频次。


客单价和消费频次比较好理解,但这需要做好用户运营,这在以后的文章中我们会说到。 


客流量 = 门口人流量✖️转化率。 


进店转化率取决于你的店招,人流量就取决于你的选址。


选址错误,客流量就会减少,那么最终的营业额也就会减少,也就会导致无法赚钱。


如何选址?


remote_157836925162746.jpg


那么,到底该如何选址呢? 


做好选址工作,首先要考虑的是开店的布局,这也是顺着商圈布局的延续,所以一定要关注产品品牌定位与商圈的匹配度。 


先要明确一个概念:有效客流。 


我们都知道,客流量越大带来的生意就越好。


因此,这种类型铺位,租金也相对较高,比如城市商业中心的临街铺位等。商场的一楼比二楼有较大的客流,社区门口比边缘有较大的客流优势。 


但这种的地址方式,铺位在数量上比较稀缺,同时也有众多品牌在这里观望,更不用说本身还有高昂的租金成本了。


当然,有一些品牌赔本也要在这里租铺位。那是为了做出数据,为以后的招商加盟做引子,这种“战略性亏损”我们另当别论。 


每家生意的好坏,取决于有效客流。


几乎所有的商场和地铁站的门店招租信息都会说,我们这边每天的流量是多少多少,只要抓住1%就发财了。 


但现实却是,地铁站经常有旺铺转租的信息。


remote_157836925141746.jpg


原因很简单,路过地铁站的人群,都是赶地铁或者出站的人群,很少有时间停下来买东西的。即使买,大部分也都是可以打包的商品。对于大部分店铺来说,虽然地铁站的人流量很大,但是有效客流却很少。 


同理,在菜场开奶茶店的,也都死翘翘了。 


一家店的业绩,还取决于店面的转化率。


文章前面说的这个和店招有很大的关系,确实,我们必须要非常简单直接的告诉消费者我们是卖什么的,我们的特色是什么。在1秒之内就给消费者一个选择的理由,这在后面的文章中,会详细的来说。 


客流量 = 门口人流量✖️转化率。


转化就是通过门口的人流量能够捕获多少的客户,人流量越大,捕获客户的数量越多。


进店的人数与门口总人流量的比值,就是转化率。


因此,店招决定了转化率,选址决定了店铺门口人流量。 


有了这个概念之后,我们在选址的时候,要想保持高的转化率。自然的会选择与我们的品牌节奏相关的地址,也会选择客流量大、捕获率高的地址,而不是会被各种的招商广告给忽悠了。 


比如: 


a、方便客流到店的位置,比如走10分钟就能到达的。


b、客人哪个方向来的位置,如顺着消费者方向,范围应在20~40米左右的。


c、交通流量方便的位置,交通枢纽旁、公司聚集地、商圈+步行街、高校附近。


等等 


也因此,有了关于选址的打油诗:


金角银边垃圾腰,死角店铺不能要;


天桥隔挡与车道,挡财挡运赚不到;


门前最好平街面,店前有梯要减分;


人流不等于客流,旺街不同于旺铺;


低租高转能经营,高租低转思后行;


社区门店要中心,阴阳街道需分清;


店铺产权要明晰,转租原因需摸清;


西晒铺面且慎重,考察前世与今生;


门前遮掩不可用,低于两米需慎重;


签约确定问房东,安全保障生意隆。



定选址方位


通过上面,已经大致的明确的选址的方位。


方位选址好了,接下来,就是再确定具体要选址哪里。 


有了具体的位置,在选址之前几乎就能预判生意的好坏。


那这到底要这么做呢?


最简单的办法就是:数人头。


在看好地址的方位,找一家和自己的用户结构差不多的店。一个一个数人头,计算一小时内,有多少的客流量,计算出这个店的转化率。


这是最真实的反应这个地方人气和价值的指标。


竞争业态下的选址方式


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每一个商圈都有自己的业态,具体的选址的时候也会有各种各样的情况。


比如遇到同品类的时候该怎么选择呢?不同品类的该怎么选址呢?


 1、同品类聚集 


说到同品类聚集选址,肯德基和麦当劳这对“欢喜冤家”是一个典型案例。


有人曾专门对中国区域内的肯德基和麦当劳进行了数据统计,在肯德基5012个门店和麦当劳2176个门店中,近55%的麦当劳店铺附近500米的地方都有肯德基的存在。 


如果你的产品和同品类有比较明显的差异化,同时和竞争对手相比,顾客也有选择你的理由。


那么,可以考虑同品类扎堆的选址方式,因为竞争对手已经帮你做了市场的验证。 


2、不同品类聚集 


最常见的就是咖啡、西餐、茶饮、中式快餐、烘焙等的聚集地。 它的好处是,经过合理的搭配,可以为商圈增加丰富度、成熟度和新鲜度,从而为商圈带来更加多元化的客群和更广的市场空间。 


不同品类聚集,需要满足一点,就是要满足同类人群的目标与需求,格调相似,品类互补,最好服务有差异化。比如蛋糕店旁边开奶茶店。 


3、同品牌聚集 


如果看过7-11创始人铃木铭文《零售的哲学》这本书的话,对同品牌聚集选址应该会有深刻的理解。


就是在同一区域内集中开店,形成区域内品牌化优势。 这可以大幅的缩减配送成本、管理成本和后勤成本,顾客也会觉得这是当地的知名品牌,降低消费者的决策成本。


所谓“开店越多,成本越低”,就是这个原因。

百度地图选址


这里还有一个简单的选址方法,就是通过百度商圈热力图选址。


IMG_0726_polarr.JPG

如上图所示,这是三张百度商圈热力图的截图。


以上海为例,从地图上,我们可以清晰看的看到商圈的分布图,以及哪里的商圈有消费潜力。


如果不是大品牌,为了打品牌效益的,不是太建议在红色的一级商圈密集区开店,不然营业额可能都抵不上房租。


大品牌在这里开店也不一定赚钱,但人家要的是品牌实力的显现,要的是信任背书和溢价加持。


如果只是普通的开店选址,可以选址相对不是太密集的或者稍微远一点的商圈。


如上三种图中间图所示,不一定要在上海的繁华地段,比如奉贤、松江、嘉定一些的二级商圈,也是非常不错的选择。


人多租金压力小。


其次,还有一种二级商圈的选址方式。


如上第三张图所示,把大的商圈热力图放大,在商业中心地段会存在一些边缘地段。


比如图上的“新天地广场”周边,橙色和黄色地段,相对租金压力也会小很多。这些地方,也是不错的待选择阶段。


一般情况下,如果不是大品牌或者有资本追求品牌效益,我们都应该按照正常的选址线路去规划。即使是星巴克,也有一套自己的选址策略。


对大部分人来说,门店的租金成本与水电税费的总和,这些固定成本,最多占营收的30%,不然就会陷入为房东打工的状态中。

那么,控制在30%以为的固定成本,怎么去选址合适自己的地址呢?相信,你一定不会拍着脑袋去决定!


好了,关于选址的内容我们就说到这里。如果还有跟选址有关的话题,欢迎加入社群详聊。


比拓客更重要的是留存与复购


remote_157836925261589.jpg


对于大部分商家来说,微信的运营,成了我们的重中之重。假如你的微信好友5000人满了,其中有4000人是客户。

营业额=客流量✖️客单价✖️消费频次,只要把这4000人的消费频次给提升上来,就是一个厉害的收入。


关注我,我们一起提高客流量,我们一起做好私域流量和社群的运营,让客户重复消费,把营业额提升上来。


这文章很赞

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营销纵横

品牌营销

十年品牌营销操盘手,让品牌做大做强。公众号:营销纵横方法

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